서울에 집을 사야 하는 이유 (애덤 스미스, 데이비드 리카도)

'부의 인문학'이라는 책은 어려운 경제학자나 철학자의 이론을 쉽게 설명하고 그 근거로 투자의 핵심을 소개하고 있다. 경제학 이론은 너무 많기 때문에 보다 신뢰 있는 노벨 경제학상 수상자들의 이론을 중심으로 정리되어 있다. 

이 글은 애덤 스미스와 데이비드 리카도의 이론을 근거로 우리가 서울에 집을 사야 하는 이유에 대해 요약하고자 한다.

 

애덤 스미스의 '분업'

우리가 알고 있는 대부분의 경제학은 '경제학의 아버지'라 불리는 애덤 스미스에게서 비롯되었고, 그의 이론이 집약된 대작은 바로 '국부론'이다. 애덤 스미스의 화두는 어떻게 해야 나라가 잘 살 수 있는가 하는 것인데, 그가 찾은 답은 바로 '분업'이다. <국부론>에서 그는 "첫 번째 사람은 철사를 늘리고, 두 번째 사람은 철사를 곧게 펴고, 세 번째 사람은 철사를 끊는 등 핀 만드는 작업을 18개로 나누어서 하니, 혼자서 만들었다면 하루에 20개도 못 만들 핀을 하루에 4,800개를 만들 수 있게 되었다"라고 적고 있다. 이것이 분업의 힘이다.

 

그럼 분업과 서울에 집을 사는 것과는 무슨 상관이 있는것일까? 분업을 하려면 사람들이 한 곳에 모여야 한다. 그래야 분업이 가능해지기 때문이다. 그래서 도시에 인구가 집중된다. 도시가 커질수록 분업의 이익은 커진다. 그래서 각자 자신의 이익을 찾아서 서울로 몰려오게 되는 것이다. 분업의 정도는 도시의 크기에 의해 제한을 받는다. 도시가 작을 때는 어느 누구도 한 가지 일에만 몰두할 수 없다. 사람이 없기 때문에 어느 한 사람이 여러 가지 일들을 겸하고 있을 수밖에 없다. 그러면 생산성은 떨어질 수밖에 없다.

 

수도권 억제 정책의 한계

서울의 인구 집중으로 지방은 상대적인 박탈감이 생긴다. 정치인들도 표가 걸린 문제이기 때문에 지방 활성화 정책을 들고 나온다. 이런 정책은 나라를 평등하게 만들지는 모르겠지만 우리나라의 성장을 떨어뜨린다. 이 문제를 인식한 선진국은 이미 수도권 억제 정책을 폐기했다. 이유는 바로 글로벌 경제가 되면서 각 나라 도시끼리 경쟁하기 되었기 때문이다. 프랑크푸르트, 홍콩, 뉴욕, 런던이 서로 최고의 국제금융 도시가 되려고 경쟁하고 있다. 슈퍼스타 도시만 점점 커지고 있고 집값 상승 속도도 더 빨라지고 있다. KTX가 생긴 뒤 대전 사람들은 임플란트를 하러 강남의 치과를 간다. 신분당선이 개통되고 분당 학생들은 학원을 강남으로 다니고 있다.

서울 집중화와 발전은 피할 수 없는 시대의 흐름이다.

 

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리카도의 비교우위론

데이비드 리카도는 비교우위론을 내세워 국제 교역이 유리하다는 것을 주장한 경제학자다. 각 나라가 각자 잘 만드는 걸 만들어서 서로 무역을 하면 더 풍요로운 세상이 된다고 주장했다. 오늘날 세상은 리카도의 주장대로 자유무역이 늘고 세계화가 되었다.

리카도의 비교우위론을 부동산 투자에 접목하면 어떤 통찰을 얻을 수 있을까? 제조업 공장은 비교우위론에 따라 전부 후진국으로 옮겨가고 있다. 우리나라의 제조업 공장도 싼 임금과 싼 땅값, 싼 재료를 찾아서 점점 해외로 나가고 있다. 결국 한국에는 본사와 연구소만 남게 될 것이다. 그럼 본사와 연구소는 어디에 있게 될까? 바로 서울이다. 본사와 연구소에 근무할 수 있는 고급 두뇌, 인재가 다 서울에 있기 때문이다.

 

리카도의 노동가치설의 몰락 

노동가치설은 모든 물건을 가치 있게 만든 것은 노동이라는 주장이다. 가격의 대부분이 노동에서 나온다는 것이다. 그런데 이 노동가치설을 학문적으로 붕괴시킨 학파가 있다. 오스트리아 한계효용학파가 등장하면서 노동가치설은 빛을 잃었다.

예를 들어 설명해보면, A는 짜장면을 만들어서 판다. 그런데 A가 만든 짜장면은 맛이 형편없다. 그런데 A는 자기가 짜장면 기술을 익히기 위해 많은 시간이 걸렸고, 대학까지 졸업한 사람이기 때문에 짜장면 한그릇을 5만 원에 받아야겠다고 주장한다. 노동가치설에 기반을 둔 주장이다. 그런데 맛없는 짜장면을 먹는 고객 입장에서는 전혀 동의할 수 없다.

한계효용학파의 주장은, 사람은 한정된 돈을 가지고 자신이 제일 만족하는 방식으로 돈을 쓴다는 것이다. 모든 사람이 자기 만족도에 따라서 돈을 지불하고, 가격은 시장에서 수요공급의 법칙에 따라서 결정된다고 주장한다. 한계효용학파는 가격이 공급자(노동자)가 아닌 수요자(소비자) 입장에서 결정된다고 본다.

이게 현대 경제학이 설명하는 가격 결정 방식이다. 한계효용학파에 따르면 노동자가 얼마나 힘들었냐는 중요하지 않다. 고객이 얼마나 만족했느냐에 따라서 가격이 결정된다는 것이다. 시장경제에서 성공하려면 자신의 기준을 남에게 강요하지 말고 타인의 요구를 만족시켜 주기 위해 노력해야 한다. 회사가 적자인데 말도 안되는 조건을 요구하는 노조가 이런 노동가치설에 의거하여 경쟁력을 악화시키는 것이다. 요약하면 자기 입장에서만 주장하는 게 노동가치설이고 상대방 즉 고객 입장에서 생각하는 게 한계효용 이론이다. 노동가치설은 시대에 맞지 않는 낡은 이론이다.

 

리카도의 차액지대론

리카도는 인구가 늘어나면 자본가, 노동자, 지주 중에서 지주가 제일 돈을 많이 벌 거라고 주장했다. 미래를 내다보는 놀라운 통찰력이다. 그의 차액지대론을 알면 이해가 된다.

영국과 프랑스의 라폴레옹 전쟁으로, 영국은 프랑스로부터 밀 수입을 할 수 없어 밀 가격이 폭등했다. 자연스럽게 밀 경작지 수요가 급격히 늘었고, 예전에는 사용하지 않던 땅까지 경작해서 밀 농사를 짓게 되었다. 이런 상황에서 전쟁이 끝났다. 영국 의회는 다시 값싼 밀을 외국에서 수입하자고 했고, 이 주장은 지주들의 반대에 부딪혔다. 왜냐하면 값싼 밀이 수입되면 밀 가격이 급락할 것이고, 그러면 밀 경작지인 토지 가격도 급락할 수밖에 없다.

이때 리카도는 두 가지 이론으로 영국 의회를 설듯했다. 하나는 앞에서 설명한 비교우위론이다. 또 다른 이론은 차액지대론이다. 밀을 수입하지 않아 밀값이 올라가는 상황에서는 자본가도 아니고 노동자도 아니고 땅 주인만 부자가 된다고 주장한 것이다. 인구가 늘면 밀 수요량이 늘어나서 과거에 경작하지 않던 척박한 땅까지 경작하게 된다. 처음에는 비옥한 땅 A만 경작하다가 밀 수요가 늘어나면 척박한 땅 B도 경작하게 된다. 인구가 더 늘어서 먹을 밀이 부족해지면 더 척박한 C도 경작하게 된다. 이렇게 더 척박한 땅을 경작하게 될수록 비옥한 땅을 가진 지주는 더 많은 돈을 벌 수 있다는 게 차액지대론의 핵심이다.

노동자본가들은 서로 비옥한 A땅을 빌려서 농사를 지으려고 할 것이다. 서로 경쟁하게 되고 웃돈이 붙이면서 땅의 가격은 올라가고 그 가격을 차액지대라고 한다.

 

리카도의 차액지대론이 우리에게 시사하는 것은 무엇일까? 인구가 늘어날수록 차액지대는 늘어나고 비옥한 땅 주인은 더 부자가 된다. 결국 인구가 늘어나는 곳에 비옥한 부동산을 사야 한다. 비옥한 땅은 어디일까? 중심지 땅이다. 바로 서울이다. 리카도의 차액지대론에 따르면 서울에 똑똑한 집 한 채 가진 사람이 평범한 월급쟁이가 평생 월급 모아서 번 것보다 더 많이 벌 수 있다는 것이다.