애덤 스미스의 '국부론'에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지

 '부의 인문학'에서는 애덤 스미스의 생각을 정리하고, 부동산 투자에 대한 힌트를 정리했는데 부동산 투자의 원칙에 큰 도움이 되어 정리해보려고 한다.

 

인간의 이기심

애덤 스미스가 <국부론>에서 언급한 이기심에 대한 주장은 유명하다. 그는 세상이 풍요로워지는 이유는 이타심 때문이 아니라 이기심 때문이라고 가르쳤다. "우리가 저녁 식사를 할 수 있는 것은 푸줏간 주인, 양조장 주인 그리고 제빵 업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문"이라고 설파했다.

물론 애덤 스미스가 인간이 오직 이기심만으로 움직인다고는 말하지 않았다. 인간은 친절, 박애정신, 동포애 같은 고귀한 심성도 가지고 있지만 이기적인 본능이 더 강력하고 지속적으로 인간에게 동기 부여할 수 있다고 본 것이다. 그래서 애덤 스미스는 인간의 본능 중에 가장 강한 본능인 이기심이 사회 전체의 이익을 위해 잘 활용될 수 있도록 하는 것이 나라가 잘 사는 첩경이라고 본 것이다.

 

국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지

첫째, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다.

예를 들어 보리를 생산하는 보리의 가격은 보리의 수요와 가격에 따라 결정된다. 논 주인이 마음대로 논값을 정할 수 있는 게 아니라는 것이다. 땅값은 원인이 아니라 결과다.

상가 월세 역시 상가 주인이 마음대로 정하고 올리는 게 아니라 상가의 수익력에 따라 달라진다. 즉 그 상가에서 얼마나 수입을 벌어들일 수 있느냐에 따라서 정해진다는 것이다.

아파트 전월세 가격도 마찬가지로 집주인이 마음대로 전월세 가격을 올리는 게 아니고 전월세 수요에 따라서 결정된다. 그런데 아직도 전월세 가격이 폭등하면 마치 집주인이 사악하고 탐욕에 가득 찬 것처럼 비난하는데, 이 역시 무지와 오해에서 비롯된 일이다.

스타벅스의 임대료 계약은 애덤 스미스의 가르침을 반영한 좋은 사례다. 스타벅스는 임대계약을 할 때 임대료 계약도 하지만 대부분은 임대료를 수입의 몇 퍼센트를 준다고 계약한다고 한다. 수익이 높으면 임대료도 올라가고 수익이 낮아지면 임대료가 낮아진다. 상가 임대료가 상가 수입에 비례해서 결정된다는 것을 스타벅스가 정확하게 파악하고 있으니 이런 계약을 하는 것이다.

 

둘째, 지대는 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 이때는 언제인가? 바로 경제 성장이 잘 될 때이다. 흔히 집값이 오르면 투기꾼을 비난하는 목소리가 거세지는데, 이게 과연 맞는 말일까? 집값은 투기꾼이 올리는 게 아니다. 경제 상황이 집값이 오를 만하게 되었기에 집값이 오르는 것이다. 경제가 호황이고 소득이 늘어나면 집값이 오른다고 애덤 스미스가 이미 말해주었다.

투기꾼 때문에 집값이 오른다면 왜 투기꾼이 해마다 집값을 올리지 않고 수출이 잘되거나 경제가 좋아질 때만 집값이 오를지 생각해 볼 만한 포인트다. 투기꾼이 서울 아파트값을 올렸다고 주장하는 사람들은 다 무지해서 그런 것이다.

 

셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 심해진다. 이 말의 뜻은 호황일 때는 월급 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다는 것이다. 노동자의 수입이 늘어나는 것보다 지대가 더 많이 늘어난다는 것이다. 그렇기 때문에 무주택자들은 빨리 내 집 마련을 서두르는 게 좋다. 반대로 불경기가 오면 부동산 부자도 타격을 받지만 노동자의 타격은 극심하다고 했다.

 

요약하면, 애덤 스미스는 국부론을 통해서 부동산 가격이 언제 오르고 언제 내리는지 알려주었고 지대가 어떤 원리로 결정되는 지도 알려 주었다. 애덤 스미스가 가르쳐 준 것만 기억해도 부동산 투자의 중요한 원칙을 깨닫는데 큰 도움이 된다.

 

도로 개통 효과의 가능성과 한계

애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 교통이라고 했다. 도로가 개통되면 양 지역의 지대 차이가 줄어들기 때문에 땅값을 좌우하는 가장 큰 요인은 도로 개통이라는 것이다. 수도권에 GTX가 개통되면 부동산은 어떤 영향을 받게 될까? 애덤 스미스의 이론을 토대로 다음과 같은 결과를 예상할 수 있다.

첫째, 도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 즉 동탄과 파주 운정 지역 아파트 가격이 오른다는 말이다.

둘째, 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다. 반대로 서울은 빨대 효과로 병원, 치과, 백화점이 더욱더 잘 될 가능성이 높다. 애덤 스미스는 도로 개통 효과가 나타나는 이유는 운송비 절감 때문이라고 했다. 결국 중요한 것은 운송 비용이다. GTX의 요금이 얼마냐에 따라서 극대화 혹은 미미할 수도 있다.

 

정리해보면 GTX 개통은 애덤 스미스가 말한 도로 개통의 효과가 나타나는 것은 분명하다. GTX 역사 인근의 수도권 집값은 오를 것이고 서울 GTX 역 근처 상가는 더욱 잘될 것이다. 그러나 GTX 요금에 따라 당초 기대했던 것보다 약화될 가능성도 있다.

 

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애덤 스미스의 여러 이론을 확인하고, 수요와 공급의 원리, 부동산 상승의 원인, 거시경제상황에 따른 부동산 가치에 대해 다시 곱씹어보게 되어 개인적으로 도움이 된 책이었다. 최신 정보에 매몰된 공부를 하기보다는 경제학자의 검증된 이론에 올라타서 경제 메커니즘을 새롭게 그리는 계기가 되었다. 선과 악, 진보와 보수의 개념 이전에 시장경제의 원리를 재정립하고 투자에 적용하는 것이 필요하다.