부동산 레버리지의 종류

레버리지

레버리지란 '지렛대'를 의미한다. 지렛대를 이용하면 실제 힘보다 몇 배 무거운 물건을 들어 올릴 수 있다. 투자에서 레버리지 활용은 '타인의 돈을 이용해 나의 투자 수익을 높이는 것'을 말한다. 내 집 마련을 하려고 계획하고 있거나 부동산 투자를 시작하기 위해서는 레버리지를 잘 알고 있어야 한다. 빠르게 집 가격이 오르면 레버리지 활용 없이 집을 사기가 더 어렵기 때문이다. 자산의 성장 속도가 노동의 성장 속도보다 빠르다는 것은 아래의 애덤 스미스의 '국부론'을 통해 언급했었다.

 

1. 대출

대출은 모두들 다 알고 있는 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 말하는데, 정부 정책에 큰 영향을 받는다. 정부가 주택 가격을 가장 손쉽게 조정할 수 있는 방법이 바로 대출 규제 완화이기 때문이다. 경제상황에 따라, 규제 지역(투기과열지구, 조정대상지역등)에 따라 대출이 다르다. 기본적으로 LTV, DSR과 같은 용어의 의미를 잘 알아야 한다.

 

LTV(Loan to Value Ratio)

LTV는 '담보대출비율'로, 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 뜻한다. 아래와 같이 조건별, 지역별 차이가 있다.

매수가격	구분	주택			비주택
		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역	오피스텔, 상가, 토지등
9억원 이하	무주택	50%	60%	70%	70%
	1주택(처분 조건)	40%	50%	70%
	2주택 이상	불가	불가	60%
9억원 초과	9억원 이하까지	40%	50%	9억원 이하와 동일
	9억원 초과부터	20%	30%
15억원 초과	아파트	불가	9억원 초과와 동일

 

DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 '총부채 원리금 상환비율'을 뜻하며, 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 말한다. 예를 들어 연소득 1억 원에 DSR이 40%라면 대출 원금과 이자 상환액이 연간 4천만원을 넘지 않는 한도로 대출을 해준다는 뜻이다. DSR 규제의 핵심은 소득에 따라 대출금이 연동된다는 데에 있다. 한편 DSR을 산정할 때 고려되는 '부채'에는 개인이 받은 모든 대출의 원리금과 여러 할부금, 미결제된 신용카드 비용 등이 포함되며, 신용대출과 같이 만기가 짧은 대출일 경우 연간 원리금 상환 금액이 훨씬 크게 계산되므로 불리하다. 참고로 전세자금 대출 등 일부 대출은 DSR 계산 시 제외되므로 세부 사항을 꼭 확인해야 한다.

2022년 2억원 초과 대출부터는 DSR 규제 40%가 적용되며, 2022년 7월 1일부터는 총 대출 금액이 1억 원을 초과하는 순간부터 DSR 40%가 적용된다. 한마디로 거의 모든 대출에 소득 기준의 제한이 생긴다고 이해하면 된다. 또한 LTV와 DSR 규제는 서로 중복 적용되니, 소득이 낮다면 LTV 한도 여유가 있어도 대출액에 제한을 받게 된다(DSR규제 때문에)

 

2. 전세

전세도 레버리지로 활용할 수 있다. 예를 들어 매매 가격 5억 원인 집에 세입자가 전세금으로 3억 원을 내고 살고 있다면, 이 집을 집주인에게 2억 원을 주고 살 수 있다. 대신 세입자의 전세금 3억 원은 내가 떠안는 것이다. 실제로 내 주머니에 나간 돈은 2억 원이지만, 나는 5억 원짜리 집의 소유자가 된 것이다. 아니면 주택의 매매 계약금을 먼저 내고, 이후에 세입자를 들여서 세입자의 전세금으로 잔금을 치르는 방법도 있다.

전세를 이용한 레버리지의 장점은 일반적인 대출과는 달리 정부 규제로부터 거의 영향을 받지 않는 데 있다. 반면에 주의해야 할 점은 '역전세 현상'이다. 내가 5억 원짜리 집을 3억 원의 전세를 끼고 매매했는데, 2년 뒤에 해당 집의 전세가가 2억 5천만 원으로 내려가면 그 차익 5천만 원을 내가 마련해야 한다. 전세 레버리지를 활용해 여러 채의 집을 매수하려는 투자 계획을 세운다면 역전세를 대비하여 자금을 마련해야 한다.

 

3. 증여

증여는 말 그대로 다른 사람에게 돈이나 자산을 무상으로 받는 것을 말한다. 부모님의 돈을 증여받는 것도 분명 레버리지 활용의 하나이다. 이때는 증여에 따라붙는 세금을 반드시 고려해야 한다. 주택을 매수하면 자금 출처를 소명해야 하는데, 이때 증여세를 내지 않고 증여받은 부분이 있다면 문제가 된다.

 

4. 시간

'시간'도 레버리지가 될 수 있다. 청약에 당첨되기 위해 무주택자로서 가점을 높이려는 행위를 시간 레버리지의 예로 들 수 있다. 또한 재건축이나 재개발, 초장기 호재 지역에 투자하는 것도 시간 레버리지의 하나이다. 가격이 저렴할 때 부동산을 매수하여 오랜 시간 기다리는 것이다.