부동산 세금 - 취득세, 보유세, 양도소득세

 

세금을 잘 관리하고 절세하는 부분의 공부는 꼭 필요하다. 하지만 무턱대고 세금이 무서워서 어떠한 투자 행동도 하지 않는 것은 옳지 않다. 이번에는 부동산 투자 시 발생하는 주요 세금과 비용에 대해 알아보자.

부동산 세금은 크게 3가지로 나뉠 수 있는데, 매수할 때 내는 '취득세', 보유하는 동안 내는 '보유세', 매도할 때 내는 '양도세'가 있다.

 

1. 취득세

부동산을 취득할 때 내는 세금이다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과되는데 통틀어 '취득세'로 이해하면 된다. 내가 집을 매수할 때 가격을 기준으로 취득세가 부과된다.

 

과세표준		취득세	지방교육세	농어촌특별세
6억 이하		1.0%	0.1%	전용면적 85제곱미터 초과 시 0.2% 과세
6억 초과 9억 이하	6.5억	1.33%	0.133%
	7억	1.67%	0.167%
	7.5억	2.0%	0.2%
	8억	2.33%	0.233%
	8.5억	2.67%	0.267%
	9억	3.0%	0.3%
9억 초과		3.0%	0.3%
원시취득(신축), 상속		2.80%	0.16%	0.2%
무상취득(증여)		3.50%	0.3%	0.2%

 

무주택자가 전용면적 85제곱미터 이하의 아파트를 6억 원에 매수할 때를 예를 들면, 취득세 1%와 지방교육세 0.1%를 더해 총 1.1%의 세금을 납부하게 된다. 660만 원의 취득세를 내야 한다.

무주택자가 전용면적 85제곱미터를 초과하는 7억원의 아파트를 매수하는 상황도 보면, 1.67%의 취득세와 0.167%의 지방교육세, 전용면적 85제곱미터 초과 시의 세금 0,2%가 더해져서 총 2.037%의 세금을 내게 된다. 세금이 너무 많다고 생각할 수 있겠지만, 자동차 1대를 구입해도 7%의 취, 등록세를 내야 한다. 자산으로서의 역할을 해낼 집을 구입하는데 내는 취득세라고 긍정적으로 생각하자. 다주택자의 경우 부담이 존재한다. 비조정대상지역은 3주택자 8%, 4주택 이상 12%를 내게 되고, 조정대상지역은 2주택자 8%, 3주택자 12%, 4주택 이상 12%를 내야 한다. 정부의 정책으로 지역과 금액 차이에 따라 변경될 수 있다.

 

2. 보유세

집을 소유하는 동안 내는 세금이 '보유세' 이다. 보유세에는 '재산세'와 '종합부동산세'가 있다. 두 세금 모두 6월 1일을 기준으로 부과된다. 이날을 기준으로 단 하루만 보유해도 1년 치의 세금을 다 내야 한다. 부동산을 매수하거나 매도할 때 보유세의 과세 기준일을 따져보는 것이 절세에 도움이 된다. 그리고 2가지 세금 모두 실제 시세가 아닌 '공시 가격'을 기준으로 세금을 부과한다. 해마다 공시 가격이 바뀌므로 '부동산 공시 가격 알리미(realtyprice.kr) 사이트에서 확인해보자.

 

재산세

집을 매수하면 드디어 재산이 생긴거다. 재산을 갖고 있으니 내야 하는 세금이다. 재산세는 세율 자체가 높지 않아서 1주택자에게는 큰 부담은 없다. 위텍스에서 현재 공시 가격을 기준으로 재산세를 미리 계산해 볼 수 있다. 세금은 1년에 두 번 나눠 내게 된다.

 

종합부동산세

종합부동산세(이하 종부세)는 '재산을 많이 가졌으니 세금을 더 내라'는 취지의 세금이다. 종부세는 공시가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과된다.

종부세는 개인당 부과되는 세금이다. 그리고 종부세 공제는 1세대 1주택의 경우 11억 원, 1세대 다주택인 경우이거나 부부 공동명의로 1 주택 보유 시 인당 6억 원씩 공제된다. 만약 공시 가격 14억 원의 집 한 채를 부부 공동명의로 소유하고 있다면 1인당 6억 원 씩을 공제받아 인당 1억 원에 대한 종부세가 부과되며, 단독명의로 보유하고 있다면 14억 원에서 11억 원을 제한 3억 원에 대한 종부세를 내게 된다. 가족 합산이 아닌 개인별로 공시 가격의 합을 따진다는 점을 기억하자.

 

3. 양도소득세

양도소득세는 부동산을 매도할 때 부과되는 세금이다. 양도세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이, 즉 시세차익에 대해 부과된다. 1주택자는 주택의 실거래가 12억 원 미만이라면 양도세 비과세 혜택을 받는다. (이때 양도세 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 2년간 실거주를 해야 한다는 사실을 꼭 알아야 한다.) 1주택자가 다음 집으로 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 일정 조건을 갖추면 종전 주택을 비과세 받을 수 있다. (아래 표 참조)

종전 주택	신규 주택	일시적 2주택 기간
조정대상지역	조정대상지역	2019.12.17 이후 취득	종전 주택 1년 내 매도 + 신규 주택 1년 내 전입
비조정대상지역	조정대상지역	종전 주택 3년 내 매도
조정대상지역	비조정대상지역
비조정대상지역	비조정대상지역